Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : Régime Fiscal et Nouveautés 2024

La location meublée non professionnelle (LMNP) bénéficie d’un régime fiscal avantageux pour les propriétaires. Cet article détaille les conditions pour accéder au statut LMNP, les différents régimes fiscaux, les nouveaux seuils introduits en 2024, et l'imposition des plus-values.

1. Les Conditions pour Bénéficier du Statut LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP, deux conditions principales doivent être respectées :

• Le type de logement : Le bien doit être loué meublé, c'est-à-dire contenir les équipements indispensables pour permettre au locataire de vivre convenablement (lit, table, réfrigérateur, etc.). En cas de non-respect, le logement peut être requalifié en location nue, changeant ainsi la fiscalité appliquée.
• Le statut du propriétaire : Le propriétaire doit percevoir moins de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou ces recettes doivent représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. Au-delà de ces seuils, le propriétaire bascule dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), soumis à une fiscalité différente.

2. Nouveaux Seuils du Régime Micro-BIC depuis le 1er Janvier 2024

La loi de finances 2024 a introduit des changements significatifs dans les seuils d’imposition pour les meublés de tourisme :

a. Meublés de Tourisme Non Classés

• Avant 2024 : Taux d’abattement de 50 % et plafond des recettes à 77 700 €.
• Depuis 2024 : Taux d’abattement réduit à 30 % et plafond des recettes abaissé à 15 000 €. Si les recettes annuelles dépassent ce plafond, le régime réel devient obligatoire.

Exemples :

• Situation 1 : Un bien générant 12 000 € de recettes reste sous le régime micro-BIC avec un abattement de 30 %.
• Situation 2 : Un bien générant 22 000 € de recettes bascule automatiquement dans le régime réel.

b. Meublés de Tourisme Classés

• Avant 2024 : Taux d’abattement de 71 % et plafond des recettes à 188 700 €.
• Depuis 2024 : Les mêmes règles que pour les meublés non classés s'appliquent : abattement de 30 % et plafond à 15 000 €. Toutefois, les biens classés non situés en zones tendues et générant moins de 15 000 € de recettes bénéficient d'un abattement supplémentaire de 21 %, soit un total de 51 %.

Exemple : Un meublé classé générant 9 000 € de recettes, situé hors zone tendue, peut profiter d’un abattement total de 51 %.

c. Meublés de Longue Durée

• Pas de changements : Le taux d’abattement reste à 50 % et le plafond des recettes à 77 700 €.

3. Les Régimes Fiscaux : Micro-BIC ou Régime Réel ?

Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux s'offrent aux propriétaires :

a. Le Régime Micro-BIC

• Simplicité : Offre un abattement forfaitaire sur les recettes locatives (30 % ou 50 % selon le type de bien).
• Limites : Ne permet pas de déduire les charges réelles. Il est intéressant lorsque les charges représentent moins de 50 % des recettes.

b. Le Régime Réel Simplifié

• Détails : Permet de déduire toutes les charges liées à l’exploitation du bien (intérêts d'emprunt, frais d’agence, taxes, etc.).
• Amortissements : Autorise l’amortissement du bien, du mobilier, et des travaux, réduisant le revenu imposable.
• Utilité : Recommandé si les charges déductibles sont élevées ou dépassent 50 % des recettes locatives.

4. Comment Déclarer les Revenus de Location Meublée

a. Micro-BIC

• Déclarer les revenus via le formulaire 2042 C-PRO.
• L’administration applique automatiquement l’abattement.

b. Régime Réel Simplifié

• Soumettre une liasse fiscale (déclaration 2031 et annexes) avec le bilan comptable et les amortissements.
• La télétransmission doit se faire avant mai de chaque année.

5. Imposition des Plus-Values

• Calcul : La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
• Abattements : Le bien est exonéré de plus-value après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Avantage : Les amortissements pratiqués en régime réel ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value, contrairement à d'autres statuts fiscaux.

Conclusion

Le statut LMNP reste attractif, notamment grâce à sa fiscalité avantageuse et aux options qu'il offre en matière de gestion. Avec les changements de la loi de finances 2024, il est essentiel pour les propriétaires de se tenir informés et de choisir le régime fiscal le plus adapté. L’arbitrage entre le micro-BIC et le régime réel doit être fait en fonction des recettes locatives et des charges.