Location Meublée : une réforme du PLF 2025 toujours en cours...
Les débats sur le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 et les modifications prévues pour le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) continuent d'agiter la sphère des investisseurs immobiliers. Alors que le Sénat examine les amendements, le gouvernement affine sa position, confirmant une volonté de réforme qui pourrait avoir des implications significatives pour les loueurs en meublé.
Voici tout ce qu’il faut savoir.
Calcul de la plus-value immobilière : le point crucial de la réforme
Le PLF 2025 introduit des amendements qui impacteraient directement le calcul de la plus-value immobilière des biens en LMNP. L’une des mesures phares consiste à réintégrer les amortissements comptabilisés pendant la période de location dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.
Le gouvernement justifie cette proposition en invoquant le principe d’égalité de traitement entre les régimes professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP). L'article 24 du projet de loi stipule que cette réintégration permettrait un alignement fiscal plus juste.
Exemple pratique : Pour un investisseur ayant amorti une grande partie de son bien en location meublée, cette réforme pourrait entraîner une hausse significative de la base taxable lors de la cession.
Deux amendements clés pour moduler la réforme
- Amendement n° I-2098
Il stipule que l’application de la réforme serait limitée aux cessions effectuées à partir du 1er janvier 2025. Les investisseurs peuvent donc ajuster leurs stratégies à court terme avant cette date butoir. - Amendement n° I-2104
Certains logements spécifiques, comme les résidences de services pour personnes âgées (EHPAD) ou les résidences seniors, seraient exclus de cette réforme. Pour ces biens, le prix d’acquisition ne serait pas réduit des amortissements déduits, préservant ainsi leur attractivité pour les investisseurs.
Un recentrage du LMNP vers son esprit initial
Historiquement, le régime LMNP avait été conçu pour les résidences de services. Pourtant, son usage s’est massivement démocratisé, devenant un outil fiscal populaire parmi les particuliers. Cette réforme marque un retour aux sources, en privilégiant à nouveau les biens répondant à des besoins spécifiques, notamment en termes d'emploi et d’offre locative.
Impact notable : Pour les biens en dehors de ces catégories, les investisseurs devront repenser leur stratégie fiscale. Le déficit foncier, par exemple, pourrait redevenir un outil pertinent pour les biens nécessitant des travaux.
Le LMNP reste intéressant sous certaines conditions
Bien que le LMNP perde certains de ses avantages fiscaux, il reste une solution intéressante, notamment pour :
- Les studios dans les grandes villes, prisés par les étudiants et les jeunes actifs.
- Les investisseurs cherchant à différer l’imposition (le paiement des impôts est reporté au moment de la vente).
Cependant, certains biens situés dans des zones moins tendues pourraient ne plus être aussi rentables en LMNP.
Conseils pour s'adapter
- Anticipez les cessions avant 2025 pour minimiser l’impact fiscal si vous êtes concerné par les nouvelles règles.
- Ciblez des biens en résidences de services, toujours éligibles à un régime favorable.
- Étudiez les régimes fiscaux alternatifs tels que le déficit foncier pour les biens nécessitant des travaux.
- Investissez dans des biens adaptés aux besoins locaux, comme les studios pour étudiants dans les grandes agglomérations.
Conclusion: Le LMNP, un régime en mutation
La réforme du PLF 2025 marque une étape importante dans l’histoire de la location meublée non professionnelle. Si elle réduit certains avantages fiscaux, elle encourage également un recentrage vers des investissements responsables et adaptés aux besoins du marché. Pour les investisseurs, il est essentiel de repenser leur stratégie et de s’adapter aux nouvelles règles afin de continuer à profiter des opportunités qu’offre ce régime.
Face à ces changements, notre cabinet d’expertise comptable reste à vos côtés pour analyser vos besoins et repenser globalement votre stratégie patrimoniale et immobilière. Nous vous accompagnons pour optimiser vos investissements en LMNP, identifier des solutions alternatives comme le déficit foncier, et adapter votre portefeuille immobilier en fonction des nouvelles règles fiscales.
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